Durante décadas, invertir en bienes raíces significó comprar una casa, un departamento, un local o una oficina.

El inversionista adquiría el activo y, a partir de ahí, asumía prácticamente todo lo relacionado con su operación: encontrar inquilinos, administrar contratos, resolver mantenimientos o gestionar el espacio.

Pero el mercado inmobiliario está evolucionando.

Hoy existen modelos que buscan separar dos cosas que tradicionalmente estaban unidas: ser propietario de un activo y encargarse de operarlo.

Esta transformación resulta especialmente interesante cuando se habla de activos hoteleros.

El reto de invertir en hospitalidad

Un hotel puede representar una oportunidad atractiva porque genera ingresos a partir de una actividad económica recurrente: la ocupación de habitaciones.

Pero también implica una operación compleja.

Comercialización, reservaciones, servicio al huésped, mantenimiento, personal, administración y posicionamiento de marca son solamente algunas de las actividades que requiere un negocio hotelero.

Para un inversionista que busca exposición al sector inmobiliario, asumir directamente toda esa operación puede convertirse en una barrera.

Ahí es donde comienzan a ganar relevancia los modelos de participación inmobiliaria.

Propiedad y operación pueden ser cosas diferentes

Una de las tendencias que está tomando fuerza consiste en permitir que el inversionista participe en un activo sin tener que convertirse en el operador del negocio.

La lógica es sencilla:

el inversionista participa en el patrimonio y un operador especializado se encarga de la actividad que genera los ingresos.

Esto permite cambiar la relación tradicional con los bienes raíces.

Ya no necesariamente se trata de comprar una propiedad para después administrarla.

Puede tratarse de participar en un activo diseñado desde el inicio para generar ingresos mediante una operación profesional.

Querétaro: un mercado que está atrayendo inversión

El contexto también importa.

Querétaro se ha consolidado como uno de los polos empresariales más relevantes de México. De acuerdo con datos de Data México, el estado recibió US$1,055 millones de inversión extranjera directa durante 2024 y acumula más de US$21,997 millones desde 1999.

La actividad empresarial genera necesidades que van más allá de oficinas y parques industriales.

Ejecutivos, proveedores, inversionistas y visitantes requieren también hospedaje, servicios y espacios que acompañen esta dinámica económica.

Es precisamente en este tipo de mercados donde los activos hoteleros pueden adquirir una relevancia particular dentro de una estrategia inmobiliaria.

Xentric District: un modelo que integra inmobiliario y hospitalidad

En Juriquilla, Querétaro, Xentric District plantea un desarrollo que combina diferentes usos dentro de un mismo entorno: una torre corporativa, plaza comercial y un hotel operado bajo la marca Residence Inn by Marriott.

Dentro de este proyecto se presenta un modelo de participación mediante tickets inmobiliarios, diseñado para permitir que los inversionistas participen en el activo hotelero sin encargarse directamente de la operación.

La propuesta contempla una participación estructurada mediante fideicomiso, mientras que la operación hotelera queda en manos de un operador especializado. La propia plataforma señala que el modelo busca que el inversionista no tenga que administrar, rentar ni gestionar directamente el hotel.

El valor de delegar la operación

Para un inversionista, esta diferencia puede ser importante.

Tener un activo que genera ingresos es una cosa.

Tener que operar el negocio que produce esos ingresos es otra.

Los modelos de participación pasiva buscan precisamente reducir esa carga operativa.

En el caso de Xentric District, la propuesta establece que Marriott opera el hotel mientras Wolstrat administra la participación, permitiendo que el inversionista se concentre en su posición patrimonial y en el desempeño del activo.

La idea refleja una transformación más amplia del mercado: el inversionista busca cada vez más acceso a activos productivos sin necesariamente querer convertirse en administrador.

Del inmueble al activo productivo

Esta evolución también cambia la manera en que se evalúa una inversión inmobiliaria.

Ya no basta con preguntar:

¿Cuánto vale la propiedad?

También es necesario preguntar:

¿Qué actividad económica ocurre dentro de ella?

Un activo hotelero tiene una dinámica diferente a la de una vivienda.

Su valor no depende únicamente de su ubicación o de sus metros cuadrados, sino también de factores como ocupación, demanda, operación, marca y capacidad para generar ingresos.

Por eso, cuando se participa en un proyecto de este tipo, entender quién opera el activo y bajo qué estructura jurídica y financiera se realiza la inversión resulta fundamental.

La importancia de la estructura

Para cualquier inversionista, la oportunidad no debería analizarse únicamente desde el porcentaje de rendimiento anunciado.

También es importante conocer qué se está adquiriendo, cuál es la estructura de participación, qué derechos tiene el inversionista, cómo se distribuyen los ingresos, qué riesgos existen y cuál es el horizonte de la inversión.

En el caso de Xentric District, la información del proyecto señala una estructura mediante fideicomiso y presenta proyecciones diferenciadas entre la etapa preoperativa y la etapa de operación del hotel. Los porcentajes publicados en su sitio deben entenderse como condiciones y proyecciones del propio proyecto, sujetas a sus documentos contractuales y a las condiciones establecidas para cada inversión.

Esto es especialmente importante porque una inversión inmobiliaria no debe evaluarse únicamente por su rendimiento esperado, sino por la combinación entre activo, estructura, operación, plazo y riesgo.

El inversionista que busca patrimonio, no trabajo

La evolución del mercado apunta hacia una idea interesante.

Muchos inversionistas quieren tener exposición a bienes raíces, pero no necesariamente quieren que esa inversión se convierta en un segundo empleo.

Quieren patrimonio.

Quieren ingresos.

Quieren participar en activos con potencial de crecimiento.

Pero también quieren delegar la operación a especialistas.

Los modelos inmobiliarios que logren equilibrar estos elementos podrían tener un papel cada vez más relevante en el futuro de la inversión.

El sector inmobiliario está dejando atrás una visión en la que invertir significaba necesariamente comprar y administrar una propiedad por cuenta propia.