El sector industrial en las últimas décadas, ha experimentado cambios importantes incluyendo la globalización, la automatización y las nuevas tecnologías, el e-commerce, particularmente hoy ha tenido un impacto muy importante en los mercados inmobiliarios. Uno de los elementos clave que ha influido en el desempeño de este sector es el costo de las rentas de edificios industriales, ya que afecta directamente los márgenes de las empresas y su capacidad para competir en un mercado global.
Tradicionalmente, los edificios industriales solían ubicarse en zonas periféricas de las grandes ciudades, donde los costos de renta eran más accesibles. Sin embargo, con el desarrollo urbano y la expansión de las ciudades, estos espacios han ganado valor, lo que ha llevado a un aumento considerable en los precios de las rentas, al mismo tiempo la necesidad de acceder más rápidamente a los mercados también genera que la ubicación de un edificio industrial ya no sea cualquiera tan fácilmente. Este incremento ha obligado a muchas empresas industriales a reevaluar su ubicación o a adoptar nuevos modelos operativos.
En el pasado más reciente, el fenómeno del e-commerce, que aceleró su crecimiento con la pandemia, ha reducido de manera muy importante el espacio industrial disponible y esto ha incrementado considerablemente el precio de las rentas, siguiendo el efecto de la oferta y la demanda
En los últimos cinco años los precios se han incrementado en más del doble en algunos mercados. Las empresas acostumbradas a tomar contratos de largo plazo no se han dado cuenta del cambio radical. Los negocios que no han considerado el efecto de estos cambios en sus presupuestos se encuentran con la desagradable sorpresa de que las reglas del mercado han cambiado y la reubicación casi siempre no es una opción, dado que el mercado industrial de arrendamiento hoy se encuentra en su histórico más alto y los precios en otras alternativas son semejantes, por lo que encontrar una opción con la infraestructura y especificaciones necesarias no es fácil. Además, al considerar los costos que implica una mudanza, resulta muy difícil tomar una decisión de cambio.
Las empresas necesitan acercarse oportunamente a los expertos que ayuden a entender y manejar mejor una situación tan compleja como la de hoy. Y tienen que tomar en cuenta las condiciones que prevalecen en los mercados, donde la tendencia no parece que se revertirá en el corto plazo.
La necesidad de reducir costos lleva a muchas industrias a trasladarse a países donde los precios de la renta son más bajos. Sin embargo, esto tiene grandes desafíos, ya que la logística y el transporte de productos hacia los principales centros de consumo en muchos casos aumenta los costos operativos. Además, en muchos casos, las empresas que optan por trasladarse a otros países enfrentan retos como barreras lingüísticas, diferencias en las normativas laborales, así como posibles problemas con la preparación y calidad de la mano de obra.
Ante el aumento de las rentas, el sector industrial ha comenzado a buscar soluciones para optimizar el uso del espacio y reducir costos. Las compañías cada vez valoran más los parques industriales ubicados en zonas estratégicas, con el diseño correcto y la infraestructura adecuada y suficiente que les ayudan a operar mejor. Estos parques ofrecen muchas ventajas; empezando por una buena ubicación, buenos accesos, su proximidad a carreteras y vías de tren.
Otra solución es el almacenamiento y manufactura vertical, un enfoque que maximiza el uso del espacio dentro de un edificio; existen negocios que hoy saben que están rentando metros cúbicos más que metros cuadrados, aunque el precio de la renta esté nominalmente especificado en dos dimensiones. Usando tecnología avanzada para esto, que aunque puede requerir una inversión inicial considerable, a largo plazo permite a las empresas ahorrar espacio y reducir costos. Finalmente, la automatización y la digitalización de los procesos industriales están ayudando a reducir la necesidad de mayor cantidad de área para las instalaciones físicas.
Con el auge de la manufactura aditiva, el internet de las cosas y la inteligencia artificial, muchas empresas pueden operar con menos espacio físico, lo que les permite adaptarse mejor al aumento de las rentas.
El análisis a detalle de cada uno de los factores con una visión de largo plazo es importantísimo. Los arrendatarios entienden que en un mercado donde los precios son más altos, el valor de la renta es realmente lo importante y no solo su importe, en muchas ocasiones son los edificios más caros los que terminan significando una mejor opción por tratarse de inmuebles que por todas sus características terminan aportando beneficios que impactan en los otros costos positivamente, lo cual muchas veces es más importante que el importe de la renta. Así por ejemplo; una buena ubicación disminuye los costos de distribución, un edificio con buena altura permite más almacenamiento, un edificio con el porcentaje correcto de skylights permite operar sin necesidad de encender la luz y sin aumentar la temperatura. Asimismo, una buena infraestructura permite una mejor operación, un inmueble sustentable genera ahorros de energía y agua, etcétera.
En conclusión, el impacto de las rentas de edificios industriales, si bien representa un desafío significativo, también ha impulsado a las empresas a buscar nuevas formas de eficiencia y competitividad. Necesitan entender que el mercado cambió y que tienen que considerarlo, en el largo plazo probablemente los precios se volverán a estabilizar, pero hoy muestran condiciones muy diferentes a las que tuvieron durante años.
A medida que el mercado inmobiliario industrial sigue evolucionando, las compañías deberán adaptarse, entender que, si bien el mercado inmobiliario es de largo plazo, hay que estar pendientes de lo que ocurre en él, particularmente en periodos como el de hoy que son diferentes, valorar la calidad de los edificios que utilizan y todos los elementos que los componen, así como encontrar soluciones que les permitan manejar sus costos de alquiler a la vez que su eficiencia operativa, de esta manera estarán mejor posicionadas para prosperar en un futuro cada vez más competido y complejo.
POR: RAFAEL BERUMEN, Managing Director REMS Mexico | Presidente IFMA Mexico Chapter.
Este es una columna de la edición 146 de la revista Inmobiliare
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