En una misma torre, dos departamentos idénticos se rentan a precios muy distintos: uno cuesta 50% más que el otro. No tiene mejor vista, ni más metros cuadrados. La única diferencia es que se alquiló diez años después. ¿Cómo es posible?
La explicación está en el contrato. La mayoría de los arrendamientos contienen una cláusula de incremento anual por inflación. A veces le suman un par de puntos al valor oficial para acercarse más a la cifra real. Pero hay algo que no están considerando: la plusvalía.
El valor de los bienes raíces siempre aumenta y no sólo por la inflación. Es común que el precio de mercado de un inmueble crezca en un porcentaje mayor y adicional a la inflación.
En México, la inflación promedio de los últimos 15 años es 4.3%, con un máximo de 7.9% en 2022, según el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). En contraste, 8% es la plusvalía mínima en vivienda urbana y llega hasta 11% en promedio, aunque algunos destinos turísticos y mercados emergentes con alta demanda han superado 16%, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Veamos un caso real. Una casa que hace 10 años costaba 2 millones de pesos, se rentó en aquel entonces por $10,000 mensuales (un Retorno de Inversión (ROI) estándar de 6%). El contrato estipulaba incrementar la inflación oficial más dos puntos adicionales, así que el inquilino paga hoy $19,000.
La matemática puede parecer aburrida, pero aquí viene lo interesante: la casa de al lado, que es idéntica, se acaba de rentar en $28,500.
¿Cómo se rentó 50% más cara que la del vecino? El ROI inicial es el mismo 6%, pero el valor de la propiedad pasó de $2,000,000 a $5,700,000 en una década, promediando una plusvalía de 11% anual.
Este fenómeno podría estar o no relacionado con la “gentrificación”, pero ese es tema para otro día. La pregunta que nos queda hoy es: ¿Sería justo que los contratos de arrendamiento contemplen también un aumento por plusvalía?
Redaccion por Raúl Fierro para Inmobiliare
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